兰州商业地产跨越式发展的冷思考!

从改革开放到今天,近40年后,中国房地产市场以惊人的速度发展。在促进国民经济快速发展的同时,房地产也被许多地方誉为经济发展的领头羊。现在,随着产能过剩带来的快速发展,住宅房地产的降温已经成为舆论的共识。就兰州市场而言,据兰州市房管局统计,2016年1-6月,兰州市新建商品房供应面积为156.97万平方米,其中住宅111.88万平方米,同比下降44.76%,占总供应量的73%,商业41.79万平方米,同比下降35.63%,占总供应面积的23%供应面积的下降直接导致兰州在2016年下半年回到温暖的市场环境,成交量稳定但看涨,大多数开发商在12月后大幅调整价格。

进入19世纪后近20年的发展过程中,国家频繁采取政策调控房地产市场。与此同时,中国还加大了对房地产市场的监管力度。鉴于近年来住宅投资信贷紧张的状况,不受购房限制、受政策影响小、长期盈利优势的商业地产成为2012年后兰州市场发展的热点,吸引了一大批此前专注于传统地产开发或专业商业开发的开发商前来投资。大、中、小型商业项目如雨后春笋般出现在市场上,并不断增加。但是,看似安全可靠的商业地产真的像看上去那样平静吗?在这场明争暗斗的游戏中,商业地产的开发和运营其实还有很长的路要走。

是基于之前对商安行业商业地产的考虑。

遵循位置理论。

对于传统房地产,客户首先考虑的是位置,商业房地产也不例外。优越的地理位置将在投资促进和运营的后期带来明显的效果。成熟的商圈和极具发展潜力的区域都在商业地产选址范围之内。

均为兰州正在建设的商业项目,特别是南关和西站。作为传统的城市核心区,这两个区域符合兰州居民传统的购房和消费观念。这是一个很好的机会,依靠当前的商业氛围在未来进口项目。然而,兰州的商业仍然主要集中在原有的旧商圈,缺乏城市的二级商圈和区域商圈。由于其发展历史悠久,传统商业圈形成了相对固定的格局,很难找到新的发展突破口。因此,越来越多的开发商开始关注区域商业圈。

例如,目前,兰州的区域商圈正进入扩张期。除了成熟的商业大润发和万达广场外,新建的秀城广场因其靠近兰州北出口的地理优势以及项目本身提供的办公楼和住宅楼而逐渐变得越来越有价值。西固段金城中心提供的高端设施在一定程度上引入了城关客流,凸显了其商业价值。除了项目本身带来的商业氛围外,中心商务区的建成和周边地区的轨道交通规划必将为未来注入商业活力。

建筑风格特色

随着人们生活质量需求的提升,传统的方法已经难以满足消费者的个性化需求。最明显的是近年来电子商务的快速发展。网上购物的新体验越来越影响实体经济的发展,但与此同时,电子商务平台的不规范运作也为传统实体赢得了逆转的机会。电子商务的快速发展也提醒着真正的商业开发商,如果商业地产不能改变其模式、个性化服务和创新突破,就很难在电子商务的冲击下立足。因此,越来越多的开发人员在理解了这种方式之后,正在努力开发产品,并且更加专注于创建精细的商业项目。无论是立面还是室内装饰,都将融入顾客的生活品味,实现与地域的差异化,让消费者在购买商品时能够享受到特色风格带来的更好的视觉感官体验。例如,吕雯房地产兰州老街的古建筑风格,以及欧亚国际作为兰州地标等

商业定位是最关键的

在日益专业化的市场环境中,商业地产的定位尤为重要。首先,应明确界定商业项目的目标受众和辐射范围。如果只服务周围的客户群,定位就更简单了,从生活的各个方面出发,引入满足消费者日常生活需求的品牌形式就足够了。但是,如果是一个面向全市的服务项目,就必须考虑业务的定性和定量方面,产品定位,主题定位,功能定位,客户群定位,档次定位,格式匹配和租金定位等。,并在严格的商场调查中找到最适合该项目的位置。随着现阶段市场上产品结构的不断丰富和更新,消费者越来越关注产品升级。因此,在确定了合适的定位后,商业项目需要在品牌引入上多下功夫,特别是引入近两年发展势头强劲的快速时尚、集体商店和体验式业态,以增强消费者的粘性和忠诚度。

定位不清,房产定位错误,对商业地产的发展是致命的打击。因此,商业地产在研发和产品建设的早期阶段需要投入大量的人力、物力和资金。只有差异化、特色化的产品才能吸引高品质的品牌商家进入,吸引消费者消费,在保证知名度的同时兼顾经济效益的发展,即保证商业安全。

商业地产运营思考

商业业态规划合理化

每个商业项目的商业业态规划都是基于合理的定位。然后,根据自身定位确定业务格式的类型和分布比例。只有引进专业的商业人才,进行动态的结构规划,才能振兴项目,吸引品牌商家进入项目。但是,一些开发商很容易忽视客户群的需求,进入盲目追求高档和高端消费品的误区,或者盲目模仿知名购物中心进行定位,这很容易导致进入的业态无法与客户群的消费习惯、消费能力和品味相联系,造成二次装修和增加投资。因此,商业业态规划是商业地产整体运营的重要组成部分,需要根据客户群进行澄清和合理化。包括购物、餐饮和娱乐的比例,主店和副店的选择,移动线路的规划和空间的使用都特别重要。当然,有必要处理好格式之间的兼容性问题,使客流相互交流,形成浓厚的商业氛围。

运营管理个性化

运营管理是商业运营的核心。统一运营管理模式的应用旨在在投资者、经营者和管理者之间形成一个利益共同体。由于商业地产经营管理涉及的管理框架和经理的设置方式相对复杂,专注于传统地产开发的开发商需要与专业管理机构携手合作。推广模式强调创新和易于实施,线上和线下共同发展,分销各种渠道的销售模式,补充线下优势,互利共赢。运用国际化经营理念,打造适合本土化经营的国际化经营管理模式。

物业管理的细化

由于兰州城市化进程缓慢,一些开发商对商业地产的物业管理没有全面的了解。一般的心理是尽快卖掉企业。因此,未来将缺乏对项目的整体控制,运营风险非常高。商业地产是以收益为导向的物业,主要包括物业运营管理和物业规划管理。物业运营管理是通过对物业的日常维护和管理来稳定租金,充分有效地发挥整个物业的功能和各部分的服务功能。物业规划与管理是制定物业发展的战略规划,进行持有/出售分析,设计和调整物业资产的基本结构,规范租户的经营行为,限制租户在规定的格式范围内租用或经营,引导其健康规范发展。

吃喝玩乐一站式服务,涵盖具有丰富生活服务功能的商业地产。它是城市发展的需求,是城市居民日常消费的主要载体。该载体的运营涉及房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、管理等多个专业运营系统。它们是紧密联系在一起的,如果一个动作不小心,整个事情就会失去。这也是通过工业培育商业的本质。

商业地产的成功远非表面看起来那么简单。它是多元化和综合经营的结果。它需要站在房地产和商业之间,用专业的眼光来审视,并且必须谨慎对待。

兰州商业地产目前正处于快速发展时期。过去的“落地赚钱,拿地赢”的时代已经过去了。操作的灵活性会越来越大。未来,兰州房地产企业只要不断创新,培养内功,创造优质产品,探索新的发展道路,一定能够在新的形势下发展得更好,开拓更广阔的空间。

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